政策性退房引发法律争议

今年2月19日，我市出台俗称“限购令”的《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》。

“限购令”颁布后，一批只签订了认购协议，还没来得及签订房屋买卖合同并备案的购房人面临尴尬：合同无法继续履行，而当初支付的定金却要不回。由此引发的“政策性退房案”不断涌向法院，这其中既包括购买商品房的，也有购买二手房的。因政策变化而引发的退房，算不算违约？已交纳的定金能不能退？记者作了采访。

被限购三套房，开发商不退定金

市民张先生今年2月初看中江宁区的一处楼盘，并与开发商签订了商品房认购协议，接着又交了3万元定金。谁知2月19日，“限购令”出台。张先生和妻子名下已各有一套住房。按照规定，他已经无法购房。

张先生找到开发商要求退还定金，但开发商认为他单方面提出解除合同就是违约，定金不予退还。张先生表示，“限购令”的出台使得双方的合同已无法履行，而他在与开发商签订认购协议时，无法预见政府会出台“限购三套房”的政策，不存在违约行为。协商不成后，张先生将开发商告到法院，要求解除合同，退还定金。

“政策性退房案”引发法律争议

就在张先生打官司后不久，我市多个基层法院陆续受理了情况类似的“政策性退房案”，其中既有购买商品房，开发商不愿退定金的，也有购买二手房，房主不愿退定金的。对于这些案件应怎么处理，法官们形成了不同意见。

有法官认为，这种情况适用“情势变更原则”。限购令，是签订合同双方无法预见的。而合同双方当事人都无责任，因此，法院应判决解除合同，卖房人退还定金。

但也有法官认为，买房人并非无法变通，可以采取卖掉一套住房再买的途径解决。因此，买房人是因不愿赔钱，而要求退房的，故应当向卖房人作出适当补偿，其交纳的定金不应全退。

专家提醒将政策变化写入免责条款

“因政策变化引发的退房，算不算违约，定金退不退，首先要看免责条款有没有这一款。”市律师协会民事业务委员会主任孟兰凯表示，买卖合同遵循的是无过错责任，如果免责条款里没有这一款，即便双方都没有过错，买房人提出解除合同就要承担违约责任。

南京大学法学院教授、南京大学中国法律案例研究中心执行主任邱鹭凤也同意这一观点。她举例说，如果免责条款中约定“因政府或者银行政策发生变化，导致合同履行不能，一方要求解除合同的不承担违约责任。”这样的情况当事人自然不承担违约责任。同样，如果合同中没有就政策变化事宜进行约定，买房人要承担违约责任。

邱鹭凤表示，“政策性退房案”也提醒了合同双方，在签订免责条款时，不要遗漏了政策变化这一情况。